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和身边房产中介、房企从业者闲聊，能明显感受到，当下市场情绪和年初完全两样。
上半年不少人还在持续观望，担心房价持续走低，迟迟不肯出手置换。
进入7月，线下带看、二手房签约量稳步走高，不少有改善需求的家庭，已经提前规划置换事宜。
从2021年行业调整至今，楼市已经走完整整五年下行周期。
结合六部委7月集中出台的配套政策、各大专业机构最新监测数据，再对照美日地产行业过往调整周期的历史规律，不难看出，市场拐点已经慢慢靠近。
等到8、9月传统销售旺季来临，前期积压的政策红利、置换需求会集中释放，市场将迎来一轮结构性修复窗口。
今天结合官方统计数据、行业研报、业内权威观点，客观拆解当下楼市的真实变化，理清8月市场回暖的底层逻辑。大家结合自身实际情况理性看待。
拿2026年7月当下的市场状态，对比2025年末至2026年初的行情，能清晰察觉到，楼市底层运行逻辑已经发生不可逆的转变。
整个交易结构彻底改写，二手房正式成为市场交易的核心支撑盘。
2026年上半年20座重点城市，二手房成交总面积达到新房的2.3倍；上海、北京两地二手房成交规模，分别是新房的4.9倍、3.6倍，完整的“卖旧买新”置换闭环已经成型。
放在半年前，市场还处在新房持续缩量、二手房临时补缺口的过渡阶段，置换环节处处受阻，流通效率很低。
供给端也迎来主动收缩，市场里符合改善需求的优质房源愈发稀缺。
上半年全国房地产新开工面积同比下滑23.4%，行业开发投资同比下降18%，房企主动放弃粗放扩张路线，转向打造精品现房产品。
全国15座重点城市二手房挂牌量，从去年年底高点回落16%，不少业主不再愿意低价抛售自有房产，转而选择长期出租，市场抛压持续减轻。
库存数据迎来历史性拐点，市场矛盾从整体房源过剩，转变为供需结构性错配。
全国商品房待售面积结束长达52个月的连续增长，今年一季度同比首次出现下滑；一众强二线核心城市，库存去化周期已经跌破12个月的健康标准线。
如今市场并不缺普通住宅，真正稀缺的是低密、高得房率、配套完善的改善型房源；远郊楼盘、老旧小户型房源流动性持续走弱，很难顺利成交。
房价走势形成清晰的分层分化，K型行情彻底落地。
6月全国已有20座城市新房价格环比小幅上涨，一线城市核心片区房价连续四个月环比微涨；三四线城市依旧处在缓慢寻底的阶段。
半年前市场还是普跌行情，优质房源和老旧房源同步走低，如今房产价值只由地段稀缺度、产品品质、租金回报率三大要素决定。
配套住房体系也从政策口号落地为实际行动。
3000亿保障性住房专项再贷款全面落地，各地国资常态化收购存量房源改造为保租房；《扩大消费“十五五”规划》明确将住房划入大宗耐用消费品范畴，弱化房产自带的金融投机属性。
半年前双轨住房体系还停留在政策宣讲阶段，没有大额配套资金落地支撑，落地效果十分有限。
8月市场行情回暖并非短期热度炒作，四层长期叠加的政策、供需、需求、资金逻辑，共同支撑市场开启修复通道。
第一层，传统销售旺季叠加全年政策红利集中释放。
换购退税政策延长至2027年、首套房最低首付降至15%、LPR维持历史低位，上半年落地的各类利好政策，将在8月迎来效果集中释放期。
8月末至9月是每年看房、置换的黄金时段，气候适宜线下看房，叠加房企年度业绩冲量计划，此前积压的改善需求会集中入场。
一线城市还有进一步放宽限购、上调公积金贷款额度的调整预期，持续降低群众置换置业门槛。
第二层，土地与新房供给持续收缩，长期库存压力逐步缓解。
连续多年城市宅地供应总量收紧，2026上半年各大城市仅推出核心优质地块，远郊去化难度高的地块直接停止出让。
未来一到两年新增住宅供给会大幅减少，市场存量劣质房源通过国资收储消化，重点城市住宅供求比降至0.7以下，优质房源稀缺属性持续放大。
第三层，置换交易通道全面打通，改善需求成为市场核心驱动力。
全国多地落地国企旧房回购、房企置换兜底机制，二手房增值税减免、带押过户政策全面铺开，大幅压缩“卖旧买新”的资金成本与时间成本。
此前长期阻碍市场流通的置换堵点被打通，刚需升级改善的需求链条顺畅流转，持续支撑高品质新房去化。
第四层，资金环境与市场预期同步出现边际修复。
居民储蓄意愿虽仍偏保守，但持续看空楼市的情绪明显降温，租金作为居住需求先行指标，在一线城市持续稳步回升。
央行出台多项结构性融资工具，定向扶持核心城市合规房企、存量住房收储项目，优质房企融资环境持续宽松，行业存量风险基本出清。
不少人依旧套用十年前“政策宽松就全面普涨”的固有思维看待楼市，但当下行业底层规则已经彻底重构，依靠增量扩张发展的时代彻底结束，存量分层分化才是长期常态。
长达五年的深度调整，行业风险已经充分释放，对比美日地产行业历史调整周期，国内楼市正处在触底修复的关键节点。
美国2008年地产危机调整六年，核心都市圈市场提前三年企稳；日本泡沫破裂后调整长达19年，仅有东京核心片区走出独立修复行情。
我们依托国资收储、精准定向调控的手段，能够规避全面通缩风险，不会复刻日本长期阴跌，也不会走出美国快速V型反弹行情，最终走向L型温和筑底、K型分层修复的路线。
多家头部机构、行业专家形成统一判断：
华泰证券研报指出，楼市内生修复动力持续增强，市场正式进入新一轮温和修复周期；申银万国相关研究表明，核心城市房价见底时间，会比全国平均水平提前三至五年；前住建部副部长仇保兴表示，五年调整周期下行业风险充分出清，单边下跌的行情已经宣告结束。
楼市运行逻辑彻底切换：过去依靠信贷扩张、土地增量拉动房价，如今依靠置换流通、真实居住需求、资产保值需求支撑市场行情；全民投机买房的时代彻底落幕，购房者会理性核算持有成本、房产流通能力，只认可核心城市优质住宅的保值价值。
短期来看，8至9月，一二线核心城市优质改善房源成交量稳步走高，价格小幅企稳回升；普通二线、三四线城市只能依靠降价换取成交，仅城市核心板块存在小幅修复机会，不存在全城同步涨价。
拉长三到五年周期，楼市马太效应会持续加剧，一线、强二线城市核心高品质住宅长期具备稳定流通性；缺少产业、人口流入支撑的中小城市普通房源，会长期承压。
行业也将彻底告别高周转粗放开发模式，转向现房打造、精品化开发与存量社区运营并行，商品房承接改善需求、保障房解决刚需居住问题的双轨模式长期稳定运行。
对于8月楼市修复行情背后的本质，谈一下个人看法吧。
第一，五年深度调整叠加六部委全套政策落地，楼市单边下跌周期已经结束，8月迎来结构性修复窗口是市场自然发展结果。
第二，本轮行情属于分层式局部修复，不存在全国范围普涨暴涨，城市能级、地段、产品品质，直接决定房产长期价值空间。
第三，楼市底层运行逻辑已经永久重构，房产从投机金融资产回归居住消费品属性，读懂存量时代的分化规则，才能看清后续市场走向。
周期拐点悄然到来，分层分化将成为楼市长期不变的底色。
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